Immobilienbewertung
Verkehrswertermittlung
Immobilienbewertung Berlin
Die Immobilienbewertung in Berlin sollten Sie durch einen Sachverständigen durchführen lassen. Wir ermitteln als Immobiliengutachter aus Berlin exakt den Wert Ihrer Immobilie. Als Gutachter für Immobilien in Berlin bringen wir die nötige Expertise mit. In diesem Beitrag erläutern wir Ihnen, wie die Immobilienbewertung in Berlin abläuft und was ein Immobiliengutachter in Berlin genau bewertet. Auch unser Honorar als Gutachter für Immobilien in Berlin erläutern wir Ihnen.
Abteilung für Immobilienbewertung
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Welche Aufgabe hat genau der Immobiliengutachter aus Berlin?
Die Kernaufgabe der Immobilienbewertung in Berlin die Ermittlung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie nach § 194 BauGB (Baugesetzbuch). Dafür halten wir als Gutachter für Immobilien in Berlin mithilfe eines definierten Kriterienkatalogs wesentliche Merkmale der Immobilie fest. Dazu gehören auch etwaige Schäden. Wir bewerten diese Merkmale anschließend in einem schriftlichen, gerichtsfesten Immobiliengutachten.
Welche Kosten entstehen durch eine Immobilienbewertung in Berlin?
Als Immobiliengutachter in Berlin können wir unser Honorar frei vereinbaren. Sicher haben Sie von der HOIA (Honorarordnung für Architekten-und Ingenieure) gehört, deren § 34 bis 2019 auch das Honorar für einen Gutachter für Immobilien in Berlin bestimmte. Diese festen Sätze wurden aufgehoben, es gilt heute die Verhandlungsbasis. Unter anderem richten sich die Kosten für eine Immobilienbewertung in Berlin nach dem Aufwand. Gehen Sie als Richtwert von einem halben bis ganzen Prozent des ermittelten Verkehrswertes Ihrer Immobilie aus.
Wann sollten Sie einen Immobiliengutachter in Berlin beauftragen?
Zunächst einmal ist die Immobilienbewertung in Berlin für den Kauf oder Verkauf sehr nützlich, da sie definierte Anhaltspunkte für den realistischen Preis liefert. Dieser bildet sich allerdings auch frei am Markt und muss sich nicht nach den gutachterlichen Gesichtspunkten richten. Ein einfaches Beispiel ist der dringende Verkauf wegen eines kurz bevorstehenden Umzugs: Der Verkäufer wird wahrscheinlich im Preis überdurchschnittlich nachgeben. Da wir aber als Gutachter für Immobilien in Berlin eine gerichtsfeste Bewertung abliefern, beauftragen uns unsere Kunden auf jeden Fall, wenn die Immobilienbewertung in Berlin von juristischem, steuerlichem oder versicherungstechnischem Belang ist. In solchen Fällen benötigen Sie von einem Immobiliengutachter in Berlin ein gesetzlich anerkanntes Vollgutachten. Klassische Fälle, in denen Sie einen Gutachter für Immobilien in Berlin anfordern müssen, sind diese:
- Es sind Schäden an der Immobilie durch einen Brand, Sturm oder Wasser entstanden. Die Versicherung reguliert den Schaden anhand des Wertes, den ein Immobiliengutachter in Berlin ermittelt hat.
- Sie lassen sich scheiden und müssen den Wert Ihres Hauses für die Vermögenstrennung exakt ermitteln. Hierfür brauchen Sie uns als Gutachter für Immobilien in Berlin.
- Sie haben das Haus geerbt und müssen die Erbschaftssteuer bezahlen. Das Finanzamt setzt entweder die Steuer willkürlich und damit zu hoch fest oder verlangt von Ihnen eine Immobilienbewertung in Berlin. Erbschaftsfälle landen auch vor Gericht, weil sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft über den Wert der Immobilie nicht einigen können. Sie soll verkauft werden, um den Erlös aufzuteilen, doch mindestens ein Erbe verweigert die Zustimmung zum Verkauf, weil er die Immobilie für wertvoller hält, als es die Angebote hergeben. Wenn der Fall juristisch ausgetragen wird, muss ein Immobiliengutachter aus Berlin den exakten Wert des Hauses ermitteln.
Ein seltenerer Anlass für die Immobilienbewertung in Berlin ist eine Modernisierung, deren Folgen (Mieterhöhung etc.) strittig sein können. Auch in so einem Fall werden wir manchmal als Gutachter für Immobilien in Berlin geholt. Für den reinen Verkauf oder Kauf benötigen Sie kein gerichtsfestes Gutachten, denn der Preis bildet sich am Markt. Sollten Sie sich jedoch als Käufer getäuscht fühlen, weil Ihnen der Verkäufer wesentliche Mängel verschwiegen hat, empfiehlt es sich bei einer absehbaren gerichtlichen Auseinandersetzung, uns als Immobiliengutachter in Berlin anzufordern. Sie können durch unsere Immobilienbewertung in Berlin auch einen Rechtsstreit vermeiden: Die Gegenseite schätzt durch unser Gutachten ihre Chancen realistischer ein, was einen außergerichtlichen Vergleich ermöglicht.
Wie berechnen wir als Immobiliengutachter in Berlin den Immobilienwert?
Es gibt für die Immobilienbewertung in Berlin (und anderswo in Deutschland) drei Methoden der Bewertung: Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Die Berechnungsansätze unterscheiden sich teilweise, doch noch wichtiger für den Einsatz eines bestimmten Verfahrens ist die Zielrichtung der Bewertung. Im Folgenden möchten wir Ihnen als Immobiliengutachter aus Berlin diese Verfahren erläutern.
Das Vergleichswertverfahren
Ein Gutachter für Immobilien in Berlin leitet beim Vergleichswertverfahren den Immobilienwert vom Vergleich mit ähnlichen Immobilien ab. Sollte also ein Haus im selben Stadtbezirk und bei vergleichbarer infrastruktureller Anbindung, nahezu identischer Grundstücks- und Immobiliengröße, ähnlichem Baujahr sowie vergleichbarer Ausstattung unlängst einen bestimmten Preis erzielt haben, so dient dieser als Anhaltspunkt. Bestimmte Ausstattungs- und Größenmerkmale lassen sich in Werten beziffern und hinzurechnen oder abziehen, weil es schließlich niemals zwei identische Immobilien mit gleichen Merkmalen gibt. Das Vergleichswertverfahren heißt auch Verkehrswertverfahren, weil es den üblicherweise am Markt erzielbaren Preis ermittelt. Bei der Immobilienbewertung in Berlin wird es gern zur Wertermittlung für Einfamilien- und Reihenhäuser oder Doppelhaushälften angewendet. Doch auch Grundstücke und Wohnungen lassen sich so bewerten.
Das Sachwertverfahren
Bei diesem Verfahren betrachtet der Immobiliengutachter in Berlin reine Sachwerte der Immobilie und des Grundstücks. Er ermittelt quasi, was der Grundstückskauf (anhand der Bodenrichtwerte) und die Errichtung der Immobilie in heutigen Preisen kosten würden, wobei wiederum das Alter zum Abzug kommt. Es geht um den sachgerechten, von den Besonderheiten des Marktes abgekoppelten Wert. Solche Besonderheiten sind unter anderem übereilte Verkäufe oder gar Notverkäufe, aber auch überzogene Preise aufgrund einer Blasenbildung am Markt. Ein Sachwertverfahren ist am besten geeignet, wenn es um eine Immobilienbewertung in Berlin aufgrund versicherungstechnischer Fragen geht. Sollte ein Haus nach einem Schaden instandgesetzt werden, geht es nur um sachlich begründete Preise. Auch beim Erwerb für die Selbstnutzung oder als Kapitalanlage ist dieses sehr objektive Verfahren gut geeignet. Es ist aber zu beachten, dass bei irrationalen Marktentwicklungen der Verkehrs- und der Sachwert einer Immobilie deutlich voneinander abweichen können. Häuser und Grundstücke können deutlich über und unter ihrem sachlich zu begründenden Preis gehandelt werden.
Das Ertragswertverfahren
Sollten Sie als Vermieter einen Immobiliengutachter in Berlin benötigen, ist das Ertragswertverfahren der beste Ansatz. Es zeigt den möglichen Ertrag der Immobilie bei einer Vermietung auf. Auch die Mietpreise unterliegen Marktentwicklungen. Natürlich spielt aber auch der Zustand der Immobilie eine Rolle. Sollte ein Sanierungsstau feststellbar sein, der in Zukunft wahrscheinlich die Mieterlöse senken dürfte, vermerken wir das als Gutachter für Immobilien in Berlin. Wenn Sie der Kaufinteressent für so ein Miethaus sind, ist diese Immobilienbewertung in Berlin für Sie von Vorteil. Der Verkäufer wird auf die gegenwärtigen Preise verweisen, doch wir als Immobiliengutachter aus Berlin können belegen, dass ohne Sanierung künftig höchstwahrscheinlich die Mietauslastung sinkt und/oder die Mieten gesenkt werden müssen. Damit können Sie auf einem Preisnachlass bestehen.
Welche Gebäudeteile beurteilen wir als Gutachter für Immobilien in Berlin?
Für das detaillierte Gutachten sind folgende Gebäudeteile beziehungsweise folgende Eigenschaften durch den Immobiliengutachter aus Berlin zu untersuchen bzw. zu benennen:
- Gebäudefassade
- Dach
- Außenfenster
- Geschossdecken
- Keller
- Heizungsanlage
- elektrische Leitungen
- energetischer Zustand
- Feuchtigkeit
- Schädlings- oder Pilzbefall
- technischer Zustand
- gesundheitsschädliche Substanzen in der Bausubstanz
- Belastung des Grundwassers
- Umweltfaktoren, darunter eine mögliche Lärmbelästigung
- juristische Aspekte wie Rechte Dritter oder Denkmalschutz
Für die Grundstücksbewertung muss der Gutachter für Immobilien in Berlin die Bodenrichtwerte berücksichtigen. Besonderheiten und Mängel vermerken wir in einem Kriterienkatalog. Bei einer gerichtlich angeordneten Immobilienbewertung in Berlin erstellen wir ein Vollgutachten.
Das Voll- und das Kurzgutachten bei der Immobilienbewertung in Berlin
Unabhängig von den drei genannten Bewertungsverfahren können wir als Immobiliengutachter in Berlin für Sie ein Voll- oder Kurzgutachten anfertigen, was einen preislichen Unterschied ausmacht.
Das Vollgutachten
Eine gerichtsfeste Immobilienbewertung in Berlin muss ein Vollgutachten sein, das in der Regel mindestens 30 Seiten umfasst. Es beinhaltet:
- Deckblatt, Inhaltsangabe
- Kurzauswertung
- Vorbemerkungen
- Auftraggeberdaten, Auftragsnummer, berücksichtigte Unterlagen und Immobilienbesichtigungen
- Bewertungsgrundlagen
- Grundstücksbeschreibung mit Inhalten des Grundbuchs, Belastungen, Rechten
- Makro- und Mikrolage, Umgebungsbebauung
- Erschließungsgrad
- Gebäudebeschreibung mit Baujahr, Gebäudeart, Zustand
- Energieeffizienz
- Wertsteigerung durch Modernisierung und/oder Wertminderung durch Schäden und Abnutzung
- Restnutzungsdauer
- Außenbereich
- Wirtschaftlichkeit
- Wertermittlung nach Bodenrichtkarte und Gebäudebewertung durch eines der genannten Verfahren
Am Ende des Vollgutachtens zeigt der Immobiliengutachter für Berlin die realistische Vermietbarkeit und Restnutzungszeit auf. Zu dieser Immobilienbewertung in Berlin gehören auch Baupläne, die Flurkarte, Grundrisse, Bilder, Verträge und der Energieausweis.
Kurzgutachten durch den Immobiliengutachter in Berlin
Dieses Gutachten nennt zwar auch alle wesentlichen Merkmale und kommt zu einem Preis für die Immobilie, jedoch erfolgt die Immobilienbewertung in Berlin in Kurzform. Unter anderem werden wertbeeinflussende Unterlagen wie die Wohnflächenberechnung und der Grundbuchauszug nicht explizit berücksichtigt bzw. beigefügt. Entscheiden Sie sich für die preisgünstige Immobilienbewertung in Berlin in Form eines Kurzgutachtens, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten, wenn Sie sich im Rahmen einer Scheidung oder Erbschaft einvernehmlich mit den anderen Parteien einigen wollen oder wenn Sie rein interessehalber den Wert erfahren wollen, weil möglicherweise eines der genannten Szenarien (Scheidung, Verkauf) kurz bevorsteht.
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